“Een eigen huis, een plek onder de zon”. Hét credo van René Froger uit ’88 lijkt tegenwoordig helemaal niet meer zo vanzelfsprekend. Sterker nog, we raken er steeds verder van af. Het huizentekort is een groot probleem en de toekomst ziet er niet rooskleurig uit. Daar hadden verschillende gemeentes tabak van en besloten de enorme groep woningzoekende tegemoet te komen. Een strenge zelfbewoningsplicht moet deze groep een kans geven op de woningmarkt. 

Een betaalbare woning en Nijmegen, het blijft een ingewikkeld huwelijk. Nijmegen heeft enkel Amsterdam en Utrecht voor zich als het op woningtekort aankomt, blijkt uit cijfers van het CBS.^[1] Voornamelijk de grote groep starters zijn de dupe van dit tekort. Deze groep wordt vaak benadeeld door investeerders die woningen voor de neus van de starters wegkapen. Om dit probleem aan te pakken komt het Nijmeegse stadbestuur in de nazomer van dit jaar met een zelfbewoningsplicht: wie een woning koopt, moet hier zelf in gaan wonen.^[2] Dit geldt uiteraard niet voor iedere woning, maar de grens die de Nationale Hypotheek Garantie stelt is leidend. Deze grens is voor 2021 gesteld op 325.000 euro.^[3] De eerste starters zullen bij dit nieuws al de planten zijn gaan uitzoeken op een iets te drukke zondag bij de Intratuin, maar is zo’n zelfbewoningsplicht wel zaligmakend?

Het anti-speculatiebeding

De zelfbewoningsplicht is een feit voor Nijmegen. De raad stemde vorig jaar al voor de plicht die bewoners van middel dure woningen moet beschermen tegen investeerders. Daar bovenop komt een anti-speculatiebeding bij de doorverkoop van huizen. Alles om de woningzoekende belegger te beschermen tegen de grote boze belegger.

Voor gemeenten en vooral particuliere kopers is het onwenselijk dat gespeculeerd wordt met recent verkochte woningen. Deze speculatie ziet op de zogenaamde ‘ABC-transacties’ of huizen ‘flippen’: snel geld verdienen door als een soort tussenpartij te fungeren. De desbetreffende woning wordt aangekocht van persoon A door persoon B, persoon B verkoopt deze woning dan direct of binnen korte tijd door aan persoon C. Dit is in beginsel geen probleem. Echter, bij deze tweede verkoop komt een aanzienlijk bedrag op de prijs van de woning. Persoon B wil immers verdienen op deze transactie. Deze manier van geld verdienen is populair en zeer lucratief. Maar helaas ook verwoestend voor de kansen van starters die net komen kijken. 

Een anti-speculatiebeding gooit roet in het eten van de belegger. In de leveringsakte wordt opgenomen dat een koper binnen een bepaalde periode, één of twee jaar, de woning niet mag overdragen aan een derde zonder toestemming van de gemeente. Toch maakt één zwaluw de zomer niet. Zo gaat de reikwijdte van een anti-speculatiebeding niet verder dan de overdracht, eventueel verhuur van de woning blijft daarom onaangetast. 

Zelfbewoningsplicht

Hiermee staan de snelle jongens buitenspel. Echter, de lange termijn belegger blijft ongedeerd. Maar starters niet getreurd, de gemeente heeft namelijk nog een wapen achter de hand: de zelfbewoningsplicht. Een belegger zal snel voldoen aan het anti-speculatiebeding wanneer het doel verhuren is. De belegger wil zo’n woning helemaal niet kwijt. Zo lijkt het probleem voor starters ingeperkt maar blijven ze achter met een strijd tegen beleggers die ver boven de prijs van een woning kunnen bieden. Een zelfbewoningsplicht verplicht een koper zelf de woning te gaan bewonen. Geen gek vereiste voor een starter, onhaalbaar als belegger. Deze verplichting kan zowel tijdelijk als voor onbepaalde tijd worden opgelegd. Verhuur is hiermee tijdelijk of permanent uitgesloten. Een klap in het gezicht voor de belegger, maar een eerlijker gevecht voor de woningzoekende.

Wassen neus

De plannen klinken veelbelovend, maar de vreugde van de starter kent een harde grens. Deze grens ligt op het moment van schrijven op 325.000 euro. Een korte zoektocht op Funda.nl doet al snel de moed in de schoenen zakken. De gemiddelde huizenprijs steeg in het tweede kwartaal van dit jaar naar 410.000 euro. Een stijging van 20 procent ten opzichte van een jaar geleden.^[4] Deze stijging bleef niet onopgemerkt. Een ‘wassen neus’ oordelen veel partijen in de Nijmeegse gemeenteraad. “Het college moet wat meer lef tonen. We zijn de derde stad van het land qua woningtekort.”, oordeelde Charlotte Brand (PvdA).^[5] Het college merkt op dat de NHG-grens dynamisch is en daarmee elk jaar meebeweegt. Maar als deze grens elk jaar te laag is, kunnen we dan wel spreken van een effectieve bescherming voor de starter? 

Mijns inziens heeft de wethouder geen reden om een dusdanig lage grens aan de zelfbewoningsplicht te binden. Voor de uitzonderlijke gevallen waar starters eerder dan vijf jaar opnieuw willen verhuizen en daarmee een boete riskeren kunnen uitzonderingen ingesteld worden. Per geval oordelen lijkt mij hier niet uit den boze. Het invoeren van een zelfbewoningsplicht is zeer ingrijpend, het gaat hier immers om een beperking van de overdraagbaarheid van het eigendom. Een aandachtige beoordeling is dan ook niet misplaatst. De starter heeft het zwaar en kan elk beetje hulp goed gebruiken. 

De noorderburen delen deze denkwijze. Zo heeft Arnhem plannen om helemaal geen grens te hanteren. Hiermee worden bepaalde wijken in de stad uitgesloten voor investeerders. Utrecht denkt na over een verhoogde grens, 650.000 euro.^[6] Zo’n verhoogde grens biedt meer dan een steuntje in de rug. Hiermee maakt de gemeente het pad vrij voor starters die al zo lang zoeken naar een passende woning maar simpelweg niet kunnen concurreren tegen de portefeuille van een grote investeerder. 

Zoals eerder belicht kent de zelfbewoningsplicht een zeer ingrijpend karakter. Echter is de realiteit in Nijmegen helaas dat een starter nauwelijks woningen vindt onder de grens van 325.000 euro. Daarmee zal het huidige plan weinig uithalen. Als het college echt een verschil wil maken en de beloofde bescherming bieden aan de Nijmeegse starter, moet het wellicht een voorbeeld nemen aan de collega’s in Arnhem. Zoals Paul Eigenhuijsen (VoorNijmegen.NU) al zei: “In Nijmegen kopen is in Nijmegen wonen.”^[7]

^[1] S. Friedrichs, “Woningtekort gigantisch: Nijmegen landelijk in top 3’’ De Volkskrant, 21 oktober 2019.

^[2] Omroep Gelderland, “Nijmegen voert zelfbewoningsplicht in” RN7, 31 augustus 2021.

^[3] NHG, “NHG-kostengrens € 325.000 in 2021” NHG.nl, 22 september 2020.

^[4] M. van den Eerenbeemt, ‘‘Huizenprijs breekt door gemiddelde van 400.000 euro: ‘Het einde lijkt zoek’’ De Volkskrant, 8 juli 2021.

^[5] D. van Alem, “Raad Nijmegen vindt NHG-grens voor zelfbewoningsplicht koopwoningen ‘wassen neus’” RN7, 31 augustus 2021.

^[6] S. Friedrichs, “Mogelijk nog strengere zelfbewoningsplicht in Nijmegen: ‘Geeft kansen voor starters’” De Volkskrant, 22 oktober 2021.

^[7] M. van den Eerenbeemt, ‘’Huizenprijs breekt door gemiddelde van 400.000 euro: ‘Het einde lijkt zoek’’ De Volkskrant, 8 juli 2021.

The post Moderne munitie voor de woningstarter: de zelfbewoningsplicht appeared first on Bulletineke Justitia.